Pajak Penjualan Tanah: Jenis, Mekanisme, dan Cara Perhitungannya

Pajak penjualan tanah merupakan konsekuensi dari kegiatan ekonomi transaksi jual beli tanah. Transaksi jual beli tanah ini juga melibatkan biaya-biaya lain yang muncul dan harus dipenuhi oleh pihak penjual maupun pembeli sesuai peraturan yang berlaku.

Pajak penjualan tanah secara ringkas merupakan pungutan yang harus dibayarkan penjual atau pembeli atas tanah yang menjadi objek jual beli.

Secara umum, ada dua pajak penjualan tanah yang akan muncul dari sebuah transaksi jual beli tanah, yakni PPh (Pajak Penghasilan) untuk penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk pembeli.

Dasar hukum pajak penjualan tanah yang dikenakan kepada penjual, yakni PPh. Adapun berdasarkan aturan ini, besarnya PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan. 

Yang perlu diperhatikan, PPh harus dibayarkan oleh pihak penjual sebelum memperoleh AJB (Akta Jual Beli). Bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh yang menimbulkan tidak adanya AJB, maka akan menimbulkan sengketa atas tanah di masa mendatang sekalipun ada kwitansi jual beli tanah tersebut.

Sebelum mendapatkan akta jual beli, penjual terlebih dahulu harus membayarkan pajak penjualan tanah berupa PPh. Tanpa ada pembayaran PPh, maka penjual dianggap melanggar aturan sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolak membuat akta jual beli.

Dengan demikian, bagi penjual yang belum melunasi pajak penjualan tanah PPh maka transaksi tak bisa dilakukan. Pasalnya, PPAT pun tidak akan mau membuatkan akta jual beli tanah yang dilakukan. Pajak penjualan tanah PPH merupakan bagian dari pajak jual beli tanah yang menjadi kewajiban pihak penjual. 

Dasar Hukum BPHTB

Selanjutnya untuk pajak penjualan tanah BPHTB bagi pembeli, juga memiliki dasar hukum tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah ini bisa juga disebut sebagai perbuatan atau peristiwa hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi maupun badan.

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun kini BPHTB sudah dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Selain dasar hukum, Anda juga perlu memahami dasar pengenaan pajak penjualan tanah BPHTP. Dasar pengenaan pajak penjualan tanah BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan besaran tarif 5% dari nilai perolehan objek pajak dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya pajak yang harus dibayar bergantung pada kedua hal tersebut.

NJOP dapat diartikan sebagai harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli. Apabila Anda mendapatkan tanah dari warisan, hibah, atau tukar menukar, maka yang menjadi patokan nilai adalah harga pasaran secara umum. Oleh karena itu, NJOP antar wilayah bisa berbeda.

Anda bisa memilih salah satu dari NPOP dan NJOP sebagai harga tanah karena pada dasarnya NPOP dan NJOP merupakan harga yang telah disepakati penjual maupun pembeli. Namun, tidak hanya dua hal itu yang bisa memengaruhi besaran pajak penjualan tanah.

Ada pula Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jika antara penjual dan pembeli sudah menyepakati harga jual tanah, maka akan dikurangkan terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum dikalikan 5% untuk mendapatkan nilai pajak yang harus dibayar.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah PPh

Menghitung besarnya pajak penjualan tanah berupa PPh tidaklah sulit. Misalnya dalam sebuah transaksi jual beli tanah, kedua belah pihak telah sepakat untuk melakukan transaksi tanah senilai Rp400.000.000, maka berdasarkan peraturan yang ditetapkan, besarnya PPh adalah:

= 2.5% x Rp400.000.000

= Rp10.000.000,00.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah BPHTB

Begitupun dengan perhitungan pajak penjualan tanah berupa BPHTB yang tidak terlalu sulit. Misalnya, ada sebidang tanah yang sedang ditransaksikan memiliki NPOP sebesar Rp150.000.000 NPOPTKP sebesar Rp80.000.000. Dengan demikian, maka pajak penjualan tanah BPHTB menjadi seperti berikut ini:

NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP

= Rp150.000.000,00 – Rp80.000.000,00

= Rp70.000.000,00

BPHTB Terutang

= 5% x Rp70.000.000,00

= Rp3.500.000,00

Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Di samping urusan pajak penjualan tanah saat melakukan transaksi jual beli tanah termasuk juga biaya-biaya lain yang muncul, ada beberapa hal penting lain yang harus dilakukan baik oleh pembeli maupun penjual.

• Hal pertama yang perlu diperhatikan saat transaksi pajak penjualan tanah adalah melakukan pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.
• PPh harus sudah dilunasi oleh pihak penjual sebelum melakukan pengurusan AJB dan menerima uang penjualan tanah.
• Libatkan saksi ketika dilakukan pembacaan dan penandatanganan AJB guna menghindari sengketa maupun wanprestasi.
• PPAT tidak menerbitkan AJB sebelum PPh diselesaikan oleh penjual.
• PPAT tidak menandatangani AJB sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli tanah. 
• Transaksi jual beli tanah merupakan salah satu kegiatan ekonomi yang menimbulkan berbagai kewajiban berupa pajak maupun biaya lain pada pihak penjual dan pembeli. Pajak jual beli tanah dan yang dimaksud adalah PPh dan menjadi kewajiban pihak penjual dan BPHTB serta PPN (tergantung kondisi). Di samping pengeluaran pokok tersebut, ada pula beberapa kemungkinan biaya tambahan lain seperti biaya pengecekan sertifikat, jasa notaris, dan sebagainya.

Membayarkan pajak penjualan tanah merupakan kewajiban bagi penjual maupun pembeli. Membeli tanah sendiri juga bisa menjadi bentuk investasi, sementara bagi Anda yang telah mendapatkan dana dari hasil menjual tanah bisa menabungkan sebagian atau seluruh hasil penjualan itu untuk keperluan di masa mendatang.

Kegiatan menabung juga akan semakin menyenangkan apabila dipercayakan kepada bank CIMB Niaga. Dengan segala kemudahan transaksi yang ada, menabung terasa lebih nyaman dan aman. Selain itu, ada banyak keuntungan yang bisa diraih dari menabung di CIMB Niaga seperti bebas biaya transfer, admin, dan tarik tunai, kesempatan mendapat bonus Poin Xtra juga kemudahan akses melalui OCTO Mobile dan OCTO Clicks. Untuk informasi lebih lengkapnya, silakan klik di sini.

Referensi:

https://www.pajak.go.id/id/taxonomy/term/14029

https://pajak.go.id/artikel/jual-beli-tanah-dibawah-rp60-juta-free-pph-asal